Face aux défis climatiques et à la flambée des coûts énergétiques, le cadre juridique entourant la performance énergétique des bâtiments s’est considérablement renforcé. La réalisation d’audits énergétiques et la mise en place de clauses d’ajustement des charges locatives sont devenues des préoccupations majeures pour les propriétaires et locataires. Ces dispositifs, au carrefour du droit immobilier et du droit de l’environnement, soulèvent de nombreuses questions juridiques. Comment répartir équitablement les charges liées aux travaux de rénovation énergétique? Quelles obligations pèsent sur les bailleurs? Comment les locataires peuvent-ils faire valoir leurs droits? Cet examen approfondi propose d’analyser les implications juridiques de l’audit énergétique et des mécanismes d’ajustement des charges locatives dans le contexte de la transition énergétique.
Cadre juridique de l’audit énergétique dans les baux commerciaux et d’habitation
L’audit énergétique s’inscrit dans un cadre normatif complexe qui a connu de nombreuses évolutions ces dernières années. La loi Climat et Résilience du 22 août 2021 a renforcé les obligations en matière de performance énergétique des bâtiments. Pour les baux d’habitation, l’article L.126-28 du Code de la construction et de l’habitation impose désormais la réalisation d’un audit énergétique pour les logements classés F ou G lors de leur mise en vente.
Pour les baux commerciaux, le décret tertiaire (décret n° 2019-771 du 23 juillet 2019) fixe des objectifs de réduction de la consommation d’énergie finale pour les bâtiments à usage tertiaire. Ce texte prévoit une diminution progressive de la consommation énergétique de 40% d’ici 2030, 50% d’ici 2040 et 60% d’ici 2050 par rapport à une année de référence qui ne peut être antérieure à 2010.
La réalisation de l’audit énergétique doit respecter un formalisme strict. Selon l’arrêté du 28 février 2013, modifié par l’arrêté du 17 novembre 2020, l’audit doit être réalisé par un professionnel qualifié répondant à des critères d’indépendance et de compétence. Le contenu de l’audit est précisément encadré et doit comporter :
- Une analyse détaillée des données du bâtiment
- Un examen des factures énergétiques sur les trois dernières années
- Une description de l’enveloppe du bâtiment et des systèmes énergétiques
- Des propositions de travaux hiérarchisées selon leur rentabilité
La jurisprudence a progressivement précisé les contours de cette obligation. Dans un arrêt du 8 juillet 2020, la Cour de cassation (3ème chambre civile, n°19-17.114) a confirmé que l’absence d’audit énergétique, lorsqu’il est obligatoire, constitue un manquement à l’obligation d’information précontractuelle pouvant engager la responsabilité du bailleur.
Les sanctions en cas de non-respect des obligations liées à l’audit énergétique sont significatives. La loi ELAN a introduit un système de sanctions administratives pouvant aller jusqu’à 1 500 euros pour une personne physique et 7 500 euros pour une personne morale. Par ailleurs, le juge judiciaire peut prononcer la nullité de la vente ou du bail, ou accorder des dommages et intérêts en cas de préjudice avéré.
La réalisation de l’audit s’inscrit dans une démarche plus large de transition énergétique et vise à inciter les propriétaires à engager des travaux de rénovation. Le législateur a ainsi prévu des dispositifs d’accompagnement comme MaPrimeRénov’ ou les certificats d’économie d’énergie pour faciliter le financement de ces travaux.
Mécanismes juridiques d’ajustement des charges locatives liées à l’énergie
Les charges locatives liées à l’énergie constituent souvent une part substantielle du coût global d’occupation d’un local. Leur ajustement obéit à des règles précises qui varient selon la nature du bail.
Pour les baux d’habitation, l’article 23 de la loi du 6 juillet 1989 définit limitativement les charges récupérables auprès du locataire. Le décret n°87-713 du 26 août 1987 en dresse la liste exhaustive. Les dépenses liées au chauffage, à l’eau chaude sanitaire et à l’électricité des parties communes figurent parmi les charges récupérables, contrairement aux dépenses d’amélioration qui relèvent du propriétaire.
Dans le cadre des baux commerciaux, la répartition des charges énergétiques est soumise à l’article R.145-35 du Code de commerce, modifié par le décret n°2014-1317 du 3 novembre 2014. Ce texte précise que ne peuvent être imputés au locataire les dépenses relatives aux grosses réparations mentionnées à l’article 606 du Code civil ainsi que les dépenses relatives aux travaux ayant pour objet de remédier à la vétusté ou de mettre en conformité les locaux avec la réglementation.
Les clauses d’ajustement des charges locatives liées à l’énergie peuvent prendre diverses formes :
- Les clauses vertes qui prévoient un ajustement des charges en fonction de la performance énergétique réelle du bâtiment
- Les clauses d’intéressement qui permettent un partage des économies d’énergie entre bailleur et preneur
- Les clauses de plafonnement qui fixent un montant maximal de charges énergétiques
La jurisprudence a apporté d’importantes précisions sur la validité de ces clauses. Dans un arrêt du 3 février 2022, la Cour de cassation (3ème chambre civile, n°20-20.261) a rappelé que les parties peuvent déroger à la liste des charges récupérables dans les baux commerciaux, à condition que cette dérogation soit expressément mentionnée dans le contrat et ne contrevienne pas à l’article R.145-35 du Code de commerce.
La mise en œuvre de ces clauses nécessite un suivi rigoureux de la consommation énergétique. L’installation de compteurs individuels ou de systèmes de répartition des frais de chauffage est devenue obligatoire dans les immeubles collectifs équipés d’un chauffage commun, en vertu de la loi n°2010-788 du 12 juillet 2010 et du décret n°2012-545 du 23 avril 2012.
L’évolution constante de la réglementation thermique (RT 2012, puis RE 2020) impose aux propriétaires une mise à niveau régulière des bâtiments. La question de la répercussion du coût de ces travaux sur les locataires fait l’objet de débats juridiques intenses. La loi ELAN a prévu un mécanisme de contribution du locataire aux travaux d’économie d’énergie, limité à une durée maximale de 15 ans et à un montant maximal fonction des économies réalisées.
Impact de la rénovation énergétique sur l’équilibre contractuel des baux
La réalisation de travaux de rénovation énergétique suite à un audit peut perturber significativement l’équilibre contractuel établi entre bailleur et preneur. Cette modification soulève des questions juridiques complexes touchant aux fondements mêmes du droit des contrats.
Le principe d’intangibilité des conventions, issu de l’article 1103 du Code civil, se heurte aux nécessités de l’adaptation environnementale des bâtiments. La jurisprudence a progressivement admis certaines exceptions à ce principe, notamment en cas de déséquilibre significatif entre les parties ou de changement de circonstances imprévisible rendant l’exécution excessivement onéreuse pour l’une d’elles.
La théorie de l’imprévision, consacrée par l’article 1195 du Code civil depuis la réforme du droit des obligations de 2016, pourrait trouver à s’appliquer en cas d’augmentation considérable du coût des travaux de rénovation énergétique. Toutefois, cette théorie reste d’application restrictive et suppose un changement de circonstances imprévisible lors de la conclusion du contrat.
Les annexes environnementales (ou « annexes vertes »), rendues obligatoires par l’article L.125-9 du Code de l’environnement pour les baux de locaux de plus de 2000 m² à usage de bureaux ou de commerces, constituent un outil juridique permettant d’anticiper les questions liées à la performance énergétique. Ces annexes doivent comporter :
- Les caractéristiques énergétiques et environnementales du bâtiment
- Les objectifs d’amélioration de la performance énergétique
- Un programme d’actions pour atteindre ces objectifs
- Les modalités de suivi et d’ajustement
Le bail vert, qui va au-delà des exigences légales de l’annexe environnementale, prévoit généralement un partage des coûts et bénéfices des investissements liés à l’amélioration de la performance énergétique. Ce type de bail repose sur une logique gagnant-gagnant: le propriétaire valorise son bien tandis que le locataire réduit ses charges.
La révision du loyer suite à des travaux d’amélioration énergétique fait l’objet de dispositions spécifiques. Pour les baux d’habitation, l’article 17-1 de la loi du 6 juillet 1989 prévoit la possibilité d’une contribution du locataire au partage des économies de charges résultant de travaux d’économie d’énergie réalisés par le bailleur.
Pour les baux commerciaux, l’article L.145-38 du Code de commerce permet une révision du loyer en cas de modification matérielle des facteurs locaux de commercialité ayant entraîné une variation de plus de 10% de la valeur locative. La Cour de cassation (3ème chambre civile, 11 mars 2021, n°19-21.728) a considéré que l’amélioration significative de la performance énergétique d’un immeuble pouvait constituer une telle modification.
Les clauses d’objectifs énergétiques insérées dans les baux récents prévoient parfois des pénalités contractuelles en cas de non-respect des engagements pris. La validité de ces clauses a été reconnue par la jurisprudence (CA Paris, Pôle 5, chambre 3, 6 novembre 2019, n°17/15183), sous réserve qu’elles ne créent pas un déséquilibre significatif entre les droits et obligations des parties.
Contentieux et responsabilités liés à l’audit énergétique et aux charges locatives
Les litiges relatifs à l’audit énergétique et aux charges locatives se multiplient, donnant lieu à une jurisprudence de plus en plus fournie. Ces contentieux mettent en jeu diverses formes de responsabilités qu’il convient d’analyser.
La responsabilité contractuelle du bailleur peut être engagée sur plusieurs fondements. D’abord, au titre de son obligation d’information précontractuelle, renforcée par l’article 1112-1 du Code civil. La Cour de cassation (3ème chambre civile, 21 mars 2019, n°18-10.772) a confirmé que l’absence de communication des diagnostics énergétiques obligatoires constituait un manquement à cette obligation, susceptible d’ouvrir droit à réparation.
Ensuite, le bailleur est tenu à une obligation de délivrance d’un local conforme à sa destination contractuelle. La question se pose de savoir si une performance énergétique insuffisante peut caractériser un manquement à cette obligation. Dans un arrêt du 4 juin 2020, la Cour d’appel de Paris (Pôle 4, chambre 3, n°18/05554) a considéré qu’un local commercial présentant des défauts d’isolation thermique majeurs n’était pas conforme à sa destination, justifiant une réduction de loyer.
La responsabilité du diagnostiqueur réalisant l’audit énergétique est également fréquemment mise en cause. Il s’agit d’une responsabilité pour faute prouvée, conformément à l’article 1240 du Code civil. La jurisprudence exige du diagnostiqueur une obligation de moyens renforcée. Dans un arrêt du 25 novembre 2020, la Cour de cassation (3ème chambre civile, n°19-17.671) a précisé que le diagnostiqueur devait procéder à toutes les investigations nécessaires et ne pouvait se contenter d’un examen superficiel.
Les contentieux relatifs aux charges locatives portent principalement sur:
- La qualification des dépenses (charges récupérables ou non)
- La répartition des charges entre plusieurs locataires
- La justification des charges facturées
- La prescription des actions en répétition de charges indûment versées
Dans un arrêt du 17 septembre 2020, la Cour de cassation (3ème chambre civile, n°19-14.168) a rappelé que la charge de la preuve du caractère récupérable des dépenses incombe au bailleur. Ce dernier doit être en mesure de produire les justificatifs nécessaires, à défaut de quoi le locataire peut obtenir le remboursement des sommes versées.
La prescription applicable aux actions en répétition de charges locatives indûment versées varie selon la nature du bail. Pour les baux d’habitation, l’article 7-1 de la loi du 6 juillet 1989 fixe un délai de trois ans. Pour les baux commerciaux, c’est la prescription quinquennale de droit commun qui s’applique, conformément à l’article 2224 du Code civil.
Les modes alternatifs de règlement des conflits (MARC) connaissent un développement significatif dans ce domaine. La Commission départementale de conciliation peut être saisie pour les litiges relatifs aux baux d’habitation. Pour les baux commerciaux, la médiation conventionnelle ou la procédure participative sont de plus en plus utilisées, permettant des solutions négociées et adaptées aux intérêts des parties.
Perspectives d’évolution et adaptation des pratiques contractuelles
L’encadrement juridique de l’audit énergétique et des clauses d’ajustement des charges locatives connaît une évolution constante, sous l’influence du droit européen et des objectifs nationaux de transition énergétique. Ces mutations appellent une adaptation des pratiques contractuelles.
La directive européenne 2018/844 du 30 mai 2018 sur la performance énergétique des bâtiments, transposée en droit français par l’ordonnance n°2020-866 du 15 juillet 2020, renforce les exigences en matière d’efficacité énergétique. Elle prévoit notamment la mise en place de stratégies de rénovation à long terme visant à décarboner le parc immobilier d’ici 2050.
Le plan de rénovation énergétique des bâtiments, lancé en avril 2018, fixe des objectifs ambitieux: rénovation de 500 000 logements par an, dont la moitié occupée par des ménages aux revenus modestes. Ces objectifs se traduisent par un renforcement progressif des contraintes pesant sur les propriétaires, avec l’interdiction de mise en location des passoires thermiques (logements classés F et G) d’ici 2028.
Face à ces évolutions, de nouvelles pratiques contractuelles émergent:
- Les contrats de performance énergétique (CPE), définis par l’article L.222-1 du Code de l’énergie, qui garantissent une amélioration de l’efficacité énergétique vérifiable et mesurable
- Les baux à triple net modifiés, qui prévoient une répartition équilibrée des coûts de mise en conformité environnementale
- Les clauses d’ajustement dynamique des charges, indexées sur la performance énergétique réelle du bâtiment
La digitalisation des outils de suivi énergétique transforme profondément la gestion des charges locatives. Les compteurs intelligents, les systèmes de gestion technique du bâtiment (GTB) et les applications mobiles permettent un suivi en temps réel des consommations et une répartition plus précise des charges. Ces innovations technologiques doivent être encadrées contractuellement, notamment en ce qui concerne la propriété des données collectées et leur utilisation.
Le financement des travaux de rénovation énergétique constitue souvent un obstacle majeur. De nouveaux mécanismes financiers se développent pour y remédier:
Le tiers-financement, reconnu par l’article L.381-1 du Code de la construction et de l’habitation, qui permet à un opérateur d’avancer le coût des travaux et de se rembourser grâce aux économies d’énergie réalisées
Les prêts à impact ou green loans, dont les conditions financières s’améliorent en fonction de l’atteinte d’objectifs environnementaux prédéfinis
Les obligations vertes (green bonds) émises par certaines foncières pour financer spécifiquement des projets de rénovation énergétique
La valeur verte des biens immobiliers, c’est-à-dire la valorisation financière associée à une meilleure performance environnementale, devient un élément central dans la négociation des baux. Une étude du Conseil supérieur du notariat a montré qu’un logement économe en énergie (classes A et B) se vend en moyenne 6% plus cher qu’un logement énergivore (classes F et G). Cette réalité économique incite les propriétaires à anticiper les travaux de rénovation.
Les collectivités territoriales jouent un rôle croissant dans l’accompagnement de la rénovation énergétique, à travers des dispositifs comme les Plateformes Territoriales de Rénovation Énergétique (PTRE) ou les Opérations Programmées d’Amélioration de l’Habitat (OPAH). Ces initiatives locales doivent être prises en compte dans les stratégies immobilières des bailleurs et peuvent constituer des opportunités de valorisation de leur patrimoine.
Vers une justice environnementale dans les relations locatives
L’intégration des préoccupations environnementales dans les relations locatives soulève des questions fondamentales de justice sociale et d’équité. La notion émergente de justice environnementale trouve ici un terrain d’application concret.
La précarité énergétique, définie par l’article 1er de la loi n°2010-788 du 12 juillet 2010 comme la difficulté à disposer de l’énergie nécessaire à la satisfaction des besoins élémentaires en raison de l’inadaptation de ses ressources ou de ses conditions d’habitat, touche près de 12 millions de Français selon l’Observatoire National de la Précarité Énergétique. Cette situation crée une tension entre la nécessité de rénover les logements et le risque d’éviction des locataires les plus modestes.
Les dispositifs d’accompagnement social se multiplient pour répondre à cette problématique. Le Fonds de Solidarité pour le Logement (FSL), géré par les départements, peut prendre en charge une partie des impayés d’énergie. Le chèque énergie, créé par l’article L.124-1 du Code de l’énergie, apporte une aide aux ménages en situation de précarité énergétique.
La question de la répartition équitable des coûts et bénéfices de la transition énergétique entre propriétaires et locataires reste posée. Le législateur a tenté d’y répondre par le mécanisme de la contribution du locataire au partage des économies de charges, prévu par l’article 23-1 de la loi du 6 juillet 1989. Ce dispositif permet au bailleur de demander une contribution financière au locataire après réalisation de travaux d’économie d’énergie.
Toutefois, la mise en œuvre de ce mécanisme se heurte à plusieurs difficultés pratiques:
- La complexité du calcul des économies réellement réalisées
- La variabilité des comportements des occupants
- L’évolution des prix de l’énergie indépendamment de la performance du bâtiment
Le droit au logement décent, consacré par l’article 6 de la loi du 6 juillet 1989, intègre désormais une dimension énergétique. Le décret n°2021-19 du 11 janvier 2021 a fixé un seuil maximal de consommation d’énergie finale pour qu’un logement soit considéré comme décent (450 kWh/m²/an depuis le 1er janvier 2023). Cette évolution renforce la protection des locataires face aux passoires thermiques.
La jurisprudence reconnaît progressivement le préjudice subi par les locataires occupant des logements énergivores. Dans un jugement du 3 février 2022, le Tribunal judiciaire de Nanterre a condamné un bailleur à indemniser son locataire pour le préjudice résultant de la surconsommation énergétique liée à la mauvaise isolation du logement.
Le contentieux climatique, qui connaît un développement rapide en France depuis l’Affaire du Siècle, pourrait s’étendre aux relations locatives. Des actions collectives visant à contraindre les grands bailleurs à accélérer la rénovation de leur parc immobilier sont envisageables sur le fondement du devoir de vigilance ou de la responsabilité environnementale.
L’émergence de nouvelles formes d’habitat comme l’habitat participatif, reconnu par la loi ALUR, ou les coopératives d’habitants, favorise une approche plus collaborative de la gestion énergétique des bâtiments. Ces modèles innovants reposent sur une implication active des habitants dans la conception, la réalisation et la gestion de leur lieu de vie, y compris sur le plan énergétique.
La formation et la sensibilisation des acteurs constituent des enjeux majeurs pour une mise en œuvre effective des dispositifs existants. Les Agences Départementales d’Information sur le Logement (ADIL), les Espaces Conseil France Rénov’ et les associations de locataires jouent un rôle fondamental dans l’accompagnement des parties prenantes.
La transition vers des relations locatives plus respectueuses de l’environnement nécessite une approche systémique, intégrant les dimensions juridique, technique, économique et sociale. Elle suppose un équilibre délicat entre contrainte réglementaire et incitation, entre protection des locataires et préservation de l’investissement locatif.